Depuis début janvier 2024, deux banques régionales ont annoncé l'autorisation d'octroi de crédits avec un délai de remboursement maximal de 30 ans, contre 25 ans auparavant. Avec la baisse légère des taux observée depuis décembre 2023, cette nouvelle annonce un ballon d'oxygène pour l'ensemble des professionnels du secteur. Ces dispositions vont en effet permettre aux primo-accédants d'acheter plus facilement, et par voie de conséquence, favoriser le déblocage de toute la chaine d'acquisition-vente du marché immobilier.
Un signal positif pour l'ensemble de la profession immobilière.
Pour mémoire, depuis la fin de l’année 2019, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) demande aux banques de respecter deux recommandations en matière d’octroi de crédit immobilier : ne pas dépasser 33 % (puis 35 %) de taux d’effort et 25 ans de durée de prêt.
Combinées avec la forte hausse des taux (actuellement à 4,05 % actuel sur 15 ans, contre 1,06 sur les mêmes durées, début 2022) *1, ces restrictions ont participé aux grandes difficultés rencontrées par toute une profession en 2023.
Pour rappel, le marché immobilier a connu un repli historique en 2023, avec une ampleur jamais vue depuis près de 50 ans. Le nombre de transactions a en effet chuté de -22% sur 1 an, passant de 1 116 000 transactions dans l’ancien en 2022 à 875 000 ventes enregistrées en 2023*2.
Avec le déblocage des durées jusqu'à 30 ans, c'est l'ensemble de la chaine d'acquisition-vente qui devrait se dégripper.
En effet, comme le savent les professionnels aguerris, l'ensemble de l'écosystème immobilier est constitué de chaines de transaction qui sont liées les unes aux autres. Permettre aux primo-accédants d’accéder plus facilement à un financement va donc par voie de conséquence débloquer l’ensemble du marché d’acquisition-vente.
Rappelons que si un couple de jeunes (primo-accédant) achète son premier bien à un propriétaire qui, de son côté, vend pour acheter plus grand (secundo-accédant), en conséquence : les deux ventes se réalisent et ainsi de suite.
Quel sera l'impact de cette mesure sur le prix des biens ?
Ce signal très positif ne doit cependant pas faire oublier les difficultés actuelles du marché. Beaucoup de vendeurs sont confrontés à une raréfaction du nombre d'acquéreurs fiables pour l'achat de leur maison ou de leur appartement. En conséquence, le marché a vu aussi en 2023, les prix des biens chuter dans de nombreuses régions de France. Dans l'ensemble chaque territoire enregistre une baisse minimale de 7%. Pour exemple, le prix des propriétés à Paris est repassé sous la barre des 10 000 euros (9 966 euros), soit une baisse de 5,7% sur un an*2.
Malgré le ballon d’oxygène apporté par les établissements créditeurs avec cet allongement des durées à 30 ans, le montant des transactions devra donc rester en adéquation avec la demande en forte baisse depuis 2023. Du coup, pour les vendeurs, le temps n'est pas encore à l'augmentation du prix des biens et les marges de négociation vont très certainement continuer à être larges, en faveur des acheteurs.
Bon à savoir : notons également que la décision du HCSF (fin décembre 2023) d’abaisser à 10 % au lieu de 25 % précédemment le seuil de travaux permettant d’obtenir un différé de remboursement jusqu’à deux ans, devrait également contribuer à l’allongement des durées de crédit.
Sources :
*1 Meilleurs taux
*2 Les Notaires de France.
